财经分析：央行降息将房地产市场产生巨大影响

        6月8日央行突然宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，并扩大存贷款利率的上下浮动区间，以双管齐下的方式力阻经济增速下行的风险，从而向市场发出一个强烈的信号，政府对经济的稳增长，有决心、有手段、有方式。

　　利率调整后，一年期存款利率为3.25厘，一年期贷款利率为6.31厘。此外，上调存款利率浮动区间上限至至1.1倍，下调贷款利率浮动区间下限至至0.8倍。

　　可以说，这是人民银行从2008年12月23日以来第一次下调存贷款基准利率，也是央行第一次调整存贷款利率浮动区间。这些政策的出台不仅有利于股市短期趋势，有利于实体经济发展，也表明了国内货币政策开始出现周期性的转向。那么这次央行下调存贷款利率对房地产市场会产生什么样的影响？

　　从市场的反应来看，多数人认为，央行下调银行存贷款利率有利“刚性住房需求”购买者进入市场。因为，利率下调可降低住房购买者的成本。比如有人计算，按揭贷款100万，20年期，基准利率下调，每个月的月供可减少150元；而按揭贷款利率为85折时，其可减少月供122元。如果首套住房按揭贷款可获得8折优惠，那么购买住房者更是有吸引力。还有，贷款利率下调也有利于缓解房地产开发商资金困境，低息环境也有利于其他的融资本成本降低。这些对房地产开发商都是有利的。

　　如果说，央行下调对房地产市场的影响仅是满足这些，那么这种影响是微乎其微的。因为，利率与本金相比，其占购买住房成本是很小，更何况下调0.25厘占整个利率比重更小。还有，购买住房者利率下调可减少月供多少，这是建立在其购买住房的价格不会变化所计算出来的。如果住房的价格下降，那么对其购买住房成本的影响才是真正的。近期，为何不少地方的住房销售增加，最为实质性原因就在于住房价格下跌。

　　还有，贷款利率8折优惠，或可下浮到0.8倍，当前购买住房者是否能够享受到是不确定的。因为，这里所指的贷款利率可下浮到0.8倍，仅是商业银行贷款时其下限可到这里，并不是一定要银行把贷款做到8折优惠。从一季度的央行货币政策报告的数据可以看到，在今年一季度，全部贷款中在基准利率以下(不包括基准利率)的贷款比例不足5%，那还是在0.9倍贷款利率下限的情况下，如果在0.9倍的情况下，贷款利率到下限的情况更是会少。因此，在信贷比较紧张的情况下，个人住房按揭贷款的利率很难到8折优惠水平。这个政策对住房市场的影响也不会太大。

　　对于房地产开发商来说，目前房地产市场的问题并非是资金多少，资金链会所谓断裂的问题。这个问题其实根本就不存在。因为，就当前住房市场的情况来看，在住房库存十分巨大的情况下，为何房地产开发商就是不降价销售？为何住房市场的价格就是很难快速下行？问题就在于房地产开发商资金链的问题，否则，他们的住房早就降价促销了。而央行的降息对房地产商的融资成本下降根本上可不计算在内，没有多少关系的。而央行降息让整个融资环境改变，更是会让房地产开发商不愿意过早把手中住房销售出去。因为有了2008年的经验教训，谁销售慢就能够获得大利。

　　当前，央行这次减息对房地产市场影响最大的是会改变市场之预期。比如，央行减息向市场发展一个强烈的信号，即不仅政府会力保经济增长在一个它所规划的水平上，如果没有达到到这个水平，政府还可能进一步对货币政策放松。比如，央行减息不仅降低了房地产企业及购买住房者个人融资成本，增加银行资金进入房地产的机会，更为重要的将改变当前房地产市场之预期。也就是说，央行降息可以让房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者意识到中央政府对住房市场宏观调整政策将会如2008年下半年那样出现逆转，当前的房地产宏观调控难以为继，否则会影响国内GDP的增长。而要保证GDP增长在一定的水平，政府就得保住房市场投资增长，就得把当前的房价稳定在一定的水平。在这种预期下，经过两年多的住房市场宏观调整有可能嘎然而止，或房地产企业又开始惜盘，不把手中的住房拿出来销售，更莫说是降价销售；地方政府又会不断地出台所谓的“软性托市”政策，让本地的住房价格稳定在他们所需求的水平上；而对于住房投机炒作者更是会随风起浪，逐渐地来推高房价；对于住房消费者来说，当看到整个国内房地产宏观调控失败时，他们或是会涌入住房市场抢购房子，或是无能力购买住房再远离住房市场等。

　　如果这样，国内住房购买者，无论是投资者还是消费者，又开始涌入住房市场，住房市场短期繁荣开始出现，GDP增长下行的风险消失，中国住房市场泡沫又进一步吹大，国内房地产宏观调控也就此失败。这种又一次吹大的房地产泡沫尽管在什么时候破灭是不确定的，但它一定会破灭则是确定的。因此，政府希望通信贷的无限扩张来救经济、救房地产市场，所产生的预期对房地产市场影响会很大，其影响是难以评估的。

　　总之，这次央行减息对房地产市场的影响是不可低估的，其最大的影响可能会改变整个住房市场预期。但是这种货币政策能够走到哪里，还得进一步观察，还得观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场之影响。这些都是未来中国货币政策变化的关键所在。