澳大利亚房产市场近年持续火爆。澳法规严谨，房地产中介要想浑水摸鱼多渔利并不容易，但免不了有想钻空子、打擦边球的。压低报价就是中介常用招数，也是澳政府重点整治现象。
【突袭检查 “杀鸡儆猴”】
墨尔本所在的维多利亚州消费者事务部今年2月突击检查，抓住了一条“大鱼”——大型连锁房屋中介企业霍金·斯图尔特公司。公司墨尔本里士满区分支旗下几名房产经纪人被控在11起房产交易中虚假报价，被告上联邦法庭。
在一宗案例中，卖方玛格丽特·史密斯2014年10月29日与霍金·斯图尔特公司签署卖方中介合同，合同中标示她名下位于国王街的房屋预期售价64万澳元至70万澳元（1澳元约合5元人民币）。
按照州消费者事务部说法，史密斯的房产经纪人当时认为这处房产实际可卖到82万澳元左右。当年11月10日前后，房产还未挂牌销售前，经纪人特伦特·斯图尔特在邮件中向房主解释：公司想运用一些策略帮她把房子卖出“最好的价钱”，“第一步就是营造一种折价出售的假象”，然后，随着广告宣传把买方兴趣调动起来，接下来公司会抬高报价。11月，史密斯的房子在中介公司广告宣传册中报价为62万澳元至68万澳元，12月1日后调高至64万澳元至70万澳元。
最后，这处房产在拍卖中售出89.1万澳元的高价。
利用相同手法，这家中介公司将好几处房子卖出比最初估价高得多的价钱。
公司最初辩解道：“根据当前法律，卖家虽然可以咨询经纪人建议，但没有义务在拍卖日前透露自己底价，假如买方意向较高，最后售价可能会高于广告报价。”它还宣称，这是“全球房地产业一个普遍问题”。
不过，在大量证据面前，这家公司不得不低头认罪，表示不会对消费者事务部的指控展开抗辩，而是将与法庭讨论合适的处罚方式。公司8月发表声明承认压低报价是“非常严重”的错误，公司有责任向消费者提供房产真实价格。
在房产拍卖市场，压低报价的现象并不少见。房地产中介经常虚报即将拍卖的房产价格，故意在前期广告宣传中报价低一些，目的是吸引财力较弱的竞标者，而实际上通过竞标，这些房产往往以较高价格出售。这种压低报价的行为不仅浪费人力物力，还对真正的投资者造成极为负面的影响。
虽然故意压低报价不道德、不合法，但房产卖出高价，卖方中介可以得到更多佣金回报，所以总有人明知故犯，而法律惩戒力度不够则助长了他们的恶习。
近年，各州消费者事务部会对房产交易展开抽查，被查获的有“大鱼”，也有“小鱼”。这次霍金·斯图尔特公司“案发”，会给其他中介一个警醒。
对霍金·斯图尔特公司发起的诉讼，是维州消费者事务部去年春天对100宗房地产交易审计后、进入司法程序的第一个案例。今天秋天还有100宗交易待查。
【修改法律 加重处罚】
近年澳大利亚楼市逐渐升温,悉尼和墨尔本等大都市房价增长快速。不过，总的来说，房价大涨并未影响澳大利亚房地产市场规范有序运转。
澳大利亚法律体系基本继承英国普通法体系，土地所有权制度经上百年发展已相当完善。但这种完善也造成土地转让法律流程复杂繁琐、极其专业，法律体系庞杂，既受高等法院判例影响，联邦制的澳大利亚各个州也有自己相对独立的司法体系和法律规范。
房地产业从开发到销售，受联邦法律和各州法律重重限制，仅房产方面的联邦法就超过12个。房地产中介也不例外。
针对报价虚低现象泛滥，各州政府已开始填补法律漏洞，从严打击，维护消费者利益。
2015年新南威尔士州议会通过决议，修订《2002年待售房产与商业中介法》，对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范，加大对压低报价的查处力度。
根据这份修订案，经纪人须向卖家提供预估售价的书面证据，且在代理协议中写明预估价格。经纪人报价不能低于这个预估售价。预估售价可以是一个确定数值，也可以是一个价格范围，但最高价和最低价之间相差不能超过10％。
修正案将禁止中介提供的价格指引中包含“希望出价超过（offers over）”、 “希望出价高于（offers above）”或任何类似字眼及声明。
业内人士认为，这次改革对消费者和房地产中介来说都很重要。改革将为房地产行业带来透明度和明确性。立法要求经纪人对确定当前市场价时更加负责任，也为买家提供透明价格。
新规也要求经纪人将每次提供给买家、潜在买家、卖家及潜在卖家的报价记录在案。压低报价一经查实，经纪人虽然仍将面临2.2万澳元罚款，但会额外接受更为严厉的惩处，包括上缴销售时获得的所有佣金及费用。
今年早些时候，维州政府也宣布将修改相关法规，加大对压低报价行为的处罚力度。
澳大利亚房产中介不仅受到法律限制，还受到澳大利亚消费者和公平竞争委员会监管。委员会官方网站上会注明房产中介准则。一旦房产中介违法，消费者除可向各州民事法庭起诉，也可向消费者和公平竞争委员会投诉。（张小军 赵博） | 
